Projet de détachement de lots à bâtir sur une propriété bâtie

HISTOIRE ET CONTEXTE

Bernard est propriétaire d’une belle propriété bourgeoise typique du Dauphiné, assise sur un terrain de près de 2000 m² et accessible par une voie manifestement issue du lotissement historique dans lequel il avait acquis sa résidence à l’origine, il y a près de 40 ans.

Son épouse et lui aimeraient vendre pour profiter de leur retraite intégralement dans le Sud de la France, là où ils possèdent une autre demeure.

Bernard, ancien chef d’entreprise dans l’industrie, a souvent été sensible à l’immobilier mais n’a jamais vraiment pris le temps de se former ni d’investir dans le domaine, mis à part un logement qu’il a acquis pour un de ses enfants sur Grenoble et qui est loué désormais.

Il sait donc, sans maîtriser les détails, qu’il pourrait avoir plusieurs formes d’offres pour son bien et donc, plusieurs façons de valoriser sa vente.
Alors qu’il a fait estimer sa maison de façon brute par des agents immobiliers raisonnant clientèle privée, il a aussi eu l’idée de contacter Dubois Immobilier, société que lui avait recommandée un ami.

Voici comment Bernard a pu choisir entre plusieurs approches et prix de vente :

1/ Le 1er réflexe : faire estimer et donner un mandat à un et/ou des agents immobiliers : Sauf erreur manifeste d’appréciation, l’évaluation médiane du pool d’agents immobiliers va s’établir au même seuil, ici le prix estimé était de 220 000 € net vendeur pour une maison de 160 m² habitable + annexe de 30 m² + terrain arboré restant de 1600 m² hors l’emprise des bâtiments et de l’aire de stationnement.

2/ L’approche que nous avons faite en tant que marchand de biens se proposant à l’achat et que nous allons développer ci-dessous : projeter de détacher des lots à bâtir de la propriété et vendre 3 biens (1 lot maison + 2 lots à bâtir).

ANALYSE DU SUJET

A la seule observation d’un plan cadastral qui n’apporte guère plus d’informations que celles reprises ici (Cf. croquis joint), on peut déjà déduire et envisager un certain nombre de problématiques éventuelles, de solutions et de leviers de valorisation. Citons-en quelques exemples afin d’être didactique et démontrer que l’exercice du métier nécessite de nombreux réflexes pour éviter tous les écueils et bien échafauder son projet :

• Débutons par ce que chacun aura pu imaginer sans grande difficulté par un simple regard porté sur les éléments de terrain : la partie arborée de la propriété (faisant environ 1000 m²) pourrait très bien recevoir une, voire deux nouvelles habitations neuves. Le terrain est assez vaste en effet pour être subdivisé en 1 lot bâti et 2 lots à bâtir de 450 m² chacun (une fois leur surface diminuée des voies d’accès et autres contraintes).

Mais alors quels types de contraintes ou d’obstacles faut-il prévoir ou imaginer pour approfondir cette approche avant même d’aller creuser les règles locales d’urbanisme et privées ?

• La différence de nature entre les voies d’accès : d’un côté une route départementale, de l’autre, une voie d’origine privée peut-être rétrocédée à un moment donné à la commune, peut-être pas ?! Quid des conséquences de l’une ou l’autre de ces versions ?
• L’entrée de la propriété se fait par une impasse reflétant l’origine de la constitution de l’ensemble pavillonnaire duquel fait partie la propriété, et l’accès est au Nord de la maison si bien que s’il devait desservir de nouvelles habitations, la circulation deviendrait vite un frein à la vente de la maison détachée ou, à tout le moins, un élément de réduction notoire de son prix de vente. Peut-on alors en créer un/des nouveau(x) ? Si oui, où ?
• La propriété fait-elle (encore) partie d’un lotissement ? Quel âge a le lotissement s’il y a bien eu lotissement ?
• La maison et sa dépendance pourraient-elles aussi être aménagées autrement pour recevoir plus d’une habitation ? En somme, peut-on découper l’espace habitable dans la maison et/ou créer d’une dépendance un logement ? Voire étendre l’habitation si nécessaire par quelques travaux judicieux ?
• Toujours dans l’esprit de générer des lots à bâtir, qu’en est-il des droits à construire et autres impositions ou interdictions locales ?
• Comment va-t-on pouvoir créer des lots à bâtir d’un point de vue de la demande d’autorisation administrative ? En résumé, doit-on inscrire cette démarche dans le cadre d’une demande de Permis d’Aménager (PA) ou peut-on se contenter d’une simple déclaration de travaux (DP) ? Quelles conséquences ?
• Que dit enfin le PLU (Plan Local d’Urbanisme) selon la zone dans laquelle se situe la propriété ? Que dit l’éventuel règlement encore en vigueur du lotissement, voire le cahier des charges s’il y a bien lotissement ?

Cette énumération non-exhaustive des bonnes questions à se poser nous a permis de détailler au fur et à mesure l’approche primaire permettant de façonner un projet dont voici le résumé des réponses et options traduites de façon intelligible.

EXPLOITATION ET APPLICATION DES RÈGLES LOCALES

Non, la propriété n’a pas été bâtie dans le cadre d’un lotissement, elle préexistait la formation urbanistique qui a mené à rapprocher les maisons les unes des autres le long de la voie principale de la commune. Nous n’avons donc pas à souffrir de règles privées complétant le règlement de la commune pour la zone, le chemin étant en outre parfaitement communal (donc public).

Ladite commune a adopté un PLU quelques années plus tôt, les parcelles sont en zone Ub (sous-entendu assez urbanisables car proches du cœur de ville). Le règlement de la zone nous apprend les éléments suivants :

• De la route départementale il faudra s’éloigner de 10 mètres linéaires si l’on vient à bâtir, ce qui crée une zone de protection assez large mais logique venant de la voie au Sud. Ce n’est pas un problème mais c’est à considérer pour vérifier que le reste de la surface envisagée permette bien d’accueillir une maison. C’est le cas.
• La maison est marquée comme maison remarquable à préserver car son style architectural est un gage de l’histoire dauphinoise, ce qui signifie qu’aucuns travaux de modification de la bâtisse, ni d’extension ne sont faisables. Cela répond d’office à la question de l’exploitation de la maison-même.
• On obtient les règles usuelles de hauteur, de distance à respecter vis-à-vis des limites séparatives et de nombre de places de stationnement par habitation nouvelle, c’est 2 (dont 1 minimum couverte) comme souvent.

Fort de ces informations, nous poursuivons l’idée de détacher de la propriété une des deux parcelles cadastrales afin de laisser la maison + dépendance d’un côté sur 1000 m² et de dédier les autres 1000 m² à la création de lots à bâtir.

A ce stade, tout marchand de biens rompu à l’exercice de la division pour créer du terrain aura eu le même réflexe aux incidences financières déterminantes : peut-on le faire selon une simple division (DP) ou faut-il rentrer dans la lourde manœuvre du lotissement (PA) ?

Sans rentrer dans un détail indigeste, s’il existe une astuce pour faire que chaque lot possède son accès distinct, on doit pouvoir se contenter d’une démarche en simple déclaration préalable (DP) ce qui a pour conséquences de gagner du temps dans l’instruction, d’économiser un certain nombre d’assurances complémentaires et de s’exonérer de la viabilisation des lots (coût).

Aussi, nous avons imaginé des accès distincts ici représentés dans le second croquis.

ISSUES ET CONCLUSIONS DU DÉTACHEMENT DE LOTS À BÂTIR D’UNE PROPRIÉTÉ BÂTIE

Afin d’être bien sûrs de notre approche, nous avons employé une méthode un peu obsolète mais qui a le mérite de tester l’administration avant de se lancer pleinement dans le projet : la demande de certificat d’urbanisme opérationnel.

Cette demande qui prépare le dépôt d’une vraie autorisation pour réaliser un projet, oblige l’administration compétente (mairie ou communauté de communes) à répondre sur sa faisabilité et consulter les concessionnaires pour savoir si tout est bon au niveau des réseaux ou s’il y a, au contraire, des contraintes majeures à sa mise en œuvre.

C’est ainsi que ce dossier aussi apparemment simple et passionnant s’est éteint car, à la lecture de la réponse de l’urbanisme, nous avons été alertés du fait que la commune ne tolérait plus aucun accès par la route départementale pour des raisons de sécurité, et donc qu’il nous fallait procéder autrement pour desservir les 2 lots.

Procéder autrement signifiant par le biais d’un accès commun; or, qui dit communauté d’accès en droit de l’urbanisme, dit demande de permis d’aménager d’office (= création d’un lotissement), ce qui mettait en péril immédiat la rentabilité de l’affaire, et donc n’aurait pas permis de valoriser davantage la vente de la propriété.

Il convient de préciser qu’en termes de chiffre d’affaires, nous aurions généré bien plus que les 220 000 € évalués à l’origine par les agents immobiliers, mais au niveau marge pour le professionnel, il n’y avait plus aucun intérêt à faire.

Nous avons donc conseillé à Bernard de poursuivre sa vente auprès de particuliers.