HISTOIRE ET CONTEXTE
Marcel est un agriculteur dynamique et rusé même s’il s’approche de la retraite. Il exploite entre autres surfaces, une parcelle de 14 000 m² qu’il loue depuis très longtemps. Il se trouve que la commune, de près de 3000 habitants qui abrite le terrain agricole, a évolué comme les autres, et le récent plan local d’urbanisme qu’elle a adopté a rendu ce terrain constructible.
Son emplacement, au-delà du fait qu’il accueille aujourd’hui des bêtes, le rend tout à fait pertinent à la vente, du fait de sa proximité aux axes et commodités, et tout d’abord à l’achat en ce qui concerne Marcel, puisqu’il n’en est que l’exploitant.
Il se trouve qu’au moment où il entrevoit cet intérêt latent, Marcel rencontre Dubois Immobilier qui a aussi repéré par ses démarches de prospection autonomes, ledit terrain et ses capacités.
Il va s’en suivre une série de RdV et de montages pour déterminer ce qui est faisable et évaluer les enjeux financiers d’un tel dossier, tant à l’achat qu’en travaux, selon ce qui est envisageable en perspective des contraintes de la commune.
ANALYSE DU SUJET
Quels ont donc été les bons réflexes et les bonnes questions à ce sujet ?
- Le terrain étant vierge de toute construction, que peut-on faire dessus ? Est-il autorisé d’y envisager des bâtiments collectifs, ou plutôt des maisons individuelles, et y a-t-il des impositions de quota social ?
- Supporte-t-il d’autres contraintes ?
- Comment estimer le prix d’un tel terrain qui jusqu’alors avait une valeur agricole (soit un peu – de 6000 € l’hectare en 2018) c’est-à-dire pour 14 000 m², environ 8 400 € l’entière parcelle !
- Sur une commune de ce gabarit, il s’agissait du terrain le plus important restant non-exploité, il faut alors avoir à l’esprit que le maire a probablement aussi des attentes ou directions à confier au preneur, il fallait donc assez vite aller le consulter.
- De quel levier juridique Marcel disposait-il pour récupérer de façon certaine le terrain s’il décidait de l’exploiter autrement ? Pour rappel, il n’en était que le locataire agricole au moment où nous nous sommes interrogés sur l’opportunité de nous saisir de l’affaire.
- Quelle est la capacité en logements de la valorisation du terrain ? Seul moyen d’en estimer le prix marché.
Une fois ces questions énoncées, il est venu le temps pour Dubois Immobilier d’y répondre et, fort logiquement, cela a commencé par la récupération du règlement de la zone et un entretien au plus tôt avec le maire.
EXPLOITATION ET APPLICATION DES RÈGLES LOCALES
Le terrain est en zone UB, soit assez urbanisable pour accueillir une certaine densité mais pas assez pour des immeubles ; de toutes façons, nous considérons à cet instant que l’environnement dont on doit systématiquement s’inspirer ne pouvait absorber rien d’autre qu’un ensemble de maisons individuelles, le paysage étant très majoritairement pavillonnaire.
En compulsant les autres règles afférentes à la commune, nous avons également repéré que le terrain était pointé par une Orientation d’Aménagement et de Programmation (OAP) et qu’ainsi nous ne pouvions pas imaginer ce que nous voulions mais devions suivre une trame.
Plus précisément, il s’agissait pour la commune de renforcer dans ce secteur la capacité de parkings visiteur, avec une aire publique partagée entre stationnement et aire de jeux, pour 1000 m² sur l’ensemble.
La rencontre avec le maire nous a appris ensuite qu’en plus de l’OAP, il y avait trois exigences notables :
- L’intervention, pour tout projet d’envergure, de l’architecte conseil référent pour ces communes du Nord Isère.
- Le rond-point jouxtant le terrain dans sa partie Ouest avait une sortie en attente pour raccorder la route à l’aire publique de stationnement prévue dans ladite OAP.
- La volonté du maire d’accueillir des pavillons de plain-pied pour les seniors du village.
Un certain nombre de directions nous était donc imposé mais nous nous étions efforcés comme d’habitude, de récolter toutes ces contraintes ou exigences en amont si bien que nous avons pu travailler dans le bon sens.
A l’issue des premiers croquis d’aménagement que nous avons envisagés, nous sommes arrivés à composer un lotissement de 16 lots à bâtir + 1 collectif en R+1 de 4 logements sociaux (pour répondre au quota en vigueur sur la commune de 20%) + 1 aire de stationnement de 1000 m² avec espace vert et jeux. Ayant alors répondu à ces questions de capacité mais aussi aux attentes de la commune, il nous a fallu faire valider le schéma d’aménagement imaginé par nos soins auprès de l’architecte conseil.
Ce dernier ajouta une notion d’ordre continu selon des orientations historiques des bâtiments locaux, tantôt horizontalement, tantôt verticalement, mais dans l’ensemble nous nous sommes accordés et le volume développé resta identique.
Nous avions donc obtenu de ces travaux une base de chiffrage pour estimer le prix du terrain.
Mais qu’en était-il de notre capacité (Marcel et Dubois Immobilier) à réserver le terrain, à se l’approprier sur un marché où de telles parcelles sont extrêmement convoitées.
C’est à ce moment qu’est entrée en scène une règle archaïque mais bien encore usitée : « celui qui travaille la terre la détient ».
Cet adage forme à ce jour encore un droit de préemption du bien rural par son exploitant, si bien que lorsque le propriétaire envisage de céder sa parcelle, le locataire fermier est prioritaire (selon plusieurs critères qu’on évitera de détailler ici) dans son offre.
Le projet d’aménagement de ce terrain agricole devenu constructible par le PLU devenait à cet instant extrêmement intéressant pour ces règles ancestrales mais néanmoins réelles !
En pratique, s’il y a eu offre adressée à un tel propriétaire foncier, l’exploitant doit en être informé afin qu’il puisse se positionner et prendre le dessus sur tout autre candidat à l’achat s’il s’aligne.
C’est ce que Marcel, avec notre appui, envisagea de faire.
ISSUES ET CONCLUSIONS DE L’AMÉNAGEMENT D’UN TERRAIN AGRICOLE DEVENU CONSTRUCTIBLE
L’accord que nous avions trouvé consistait à faire ensemble l’opération, lui en achetant le foncier et Dubois immobilier en pilotant le projet de lotissement.
Nous étions donc à cheval entre l’assistance à maîtrise d’ouvrage (AMO) et l’acquisition pure et simple à un propriétaire terrien. Nous avions donc convenu d’une association ponctuelle dédiée à mener cette affaire ensemble.
L’estimation que nous fîmes du terrain aboutit à un montant de 500 000 €.
Mais, dans le même temps, d’autres acteurs agissaient en parallèle et sont allés contacter directement les propriétaires fonciers afin de leur proposer une offre d’achat.
Naturellement, la règle évoquée plus haut était toujours d’actualité, ce qui nous maintenait dans une position de priorité, de préférence à offre égale.
Il s’avéra cependant qu’un promoteur national fit une offre de 600 000 €, qu’avec Marcel, nous décidâmes de ne pas suivre, le jeu n’en valant pas la chandelle à nos yeux.
Tout n’est pas question que de bilan et de rentabilité, mais aussi de rapport coût/avantages et, en l’occurrence, l’aménagement d’une telle surface laisse présager par expérience de nombreux écueils et risques qu’il faut pouvoir absorber, mais aussi un besoin de financement équivalant à l’addition du prix d’achat et des frais et coûts de travaux (coût de revient).
Aussi, il nous aurait fallu + d’1 million d’Euro pour porter une telle affaire, ce qui, pour un prix d’achat de 600 000 €, paraissait trop imprudent compte tenu des prévisions commerciales.
