HISTOIRE ET CONTEXTE
Françoise représente un ensemble de propriétaires, en tant qu’héritière indivisaire de plusieurs biens sur une petite commune de l’Ain (2000 habitants).
Par le biais d’agents immobiliers faisant partie du réseau de Dubois Immobilier, nous avons été mis en relation afin de lui apporter une lumière professionnelle sur la valorisation de ses biens.
La plupart d’entre eux était assez simple et plutôt dédiée à des ventes courantes à particuliers. Faisait exception à la majorité une parcelle de terrain de 450 m² supportant un garage de 60 m² que le père de famille avait bâti de ses mains en son temps.
La problématique des agents immobiliers sur ce point était de catégoriser leur mandat et la vente ; le lot pouvait aussi bien être renseigné en « terrain à bâtir » qu’en « garage » ou « bien à étendre » pour le rendre habitable.
Mais pour ce faire, il fallait bien d’autres informations à nos agents partenaires si bien que nous avons décidé de nous y intéresser et avons programmé une visite.
Une fois le bien visité, nous avons été en mesure de déceler de l’intérêt dans le travail du dossier et avons décidé d’approfondir l’étude du sujet pour choisir entre projet d’habilitation, de rénovation ou d’extension dudit garage.
ANALYSE DU PROJET D’HABILITATION, DE RÉNOVATION OU D’EXTENSION D’UN GARAGE
Dans toutes les directions que nous pouvions envisager intellectuellement, de nombreuses questions se posaient et nous allions avoir besoin de l’œil d’un expert en matière de travaux, c’est pourquoi nous avons également très vite reprogrammé une visite terrain avec un maître d’œuvre partenaire de la société Dubois Immobilier.
Les questions que nous nous sommes posées après ces contrôles sur place étaient :
- Le garage est-il exploitable en l’état en tant que garage ou nécessite-t-il des travaux ? Est-il évolutif en habitation ?
- Le terrain restant et jouxtant le garage peut-il être bâti ? Si oui, dans quelles conditions ?
- Y a-t-il un intérêt à démolir le garage ?
- Le chemin desservant le garage puis la parcelle et d’autres maisons plus loin est-il communal ? Y a-t-il servitude de passage ?
- Quid des règles d’urbanisme ? La commune est-elle passée en PLU ou y a-t-il un reliquat de POS avec des surfaces minimales pour bâtir ?
- Mieux vaut-il rénover le garage et lui faire bénéficier des normes actuelles en matière de bâtiment pour l’associer à une maison neuve ?
- Ou faut-il opter pour une simple habilitation en se servant des combles aménageables pour n’en faire qu’une habitation ?
- Ou encore choisir d’accoler au garage une habitation neuve ?
De nombreuses directions étaient possibles mais le marché local ne permettait pas tout.
Aussi, forts des évaluations de nos agents immobiliers associés au dossier, nous avons pu exploiter et choisir la bonne formule.
EXPLOITATION ET APPLICATION DES RÈGLES LOCALES
La commune avait entrepris son chemin vers un PLU (Plan Local d’Urbanisme) par nécessité à la suite de la Loi ALUR du 24 mars 2014, si bien que la transition n’ayant pas été conclue avant le 31 décembre 2015, cette petite commune, comme tant d’autres en France, se retrouvait gouvernée en matière d’urbanisme par un RNU (Règlement National d’Urbanisme).
Le RNU s’avérait plutôt une bonne nouvelle car il est un règlement tampon, assez large d’interprétation et peu sévère en matière de règles de construction, à la nuance près de l’intervention du politique (donc, de la mairie).
En l’occurrence, nous pouvions à priori bâtir à côté du garage ou le transformer en habitation.
L’examen du maître d’œuvre partenaire de Dubois Immobilier avait permis d’identifier que le garage avait été correctement bâti et permettait un travail sur des bases saines si nous décidions de le transformer.
Idem pour venir s’accoler à lui et bâtir.
L’idée de démolir ne présentait pas un grand intérêt au vu du prix du foncier local.
Le chemin desservant les différentes habitations alentour était privé mais assorti de servitudes de passage dont bénéficiait le lot (garage + terrain) ; de même le terrain avait déjà reçu des propriétaires les branchements pour un projet éventuel ; réseaux qui profitaient aussi d’une servitude puisque passant sous le chemin.
A ce stade nous savions donc que le terrain était constructible, le garage exploitable d’une façon ou d’une autre, et que le terrain était déjà viabilisé.
En guise de règles dites locales, il y en a une qui prédomine malgré tout dans notre activité, comme dans toute activité immobilière : le prix du marché ! C’est ce que nous avons rappelé à Françoise qui était très enthousiaste quant au projet qu’on allait développer avec cette vente et qu’il est nécessaire de rappeler régulièrement aux particuliers.
En l’occurrence, le bien était proposé à un peu moins de 100 000 € et nos agents immobiliers estimaient alors que vendre un ensemble maison neuve de 100 m² + double garage sur terrain de 450 m² valait environ 230 000 €.
ISSUES ET CONCLUSIONS DU CHOIX ENTRE LES OPTIONS DU DOSSIER
La problématique évidente en matière d’opérations de marchand est de bien acheter pour bien vendre, tout en maîtrisant naturellement ses charges au milieu.
Banale évidence constaterez-vous mais ce qui va sans dire va souvent mieux en le disant !
Ici, revendre 230 000 € un bien fini à un acquéreur nous poussait dans le jeu de la promotion immobilière (car construction et revente d’un bien livré entier, c’est-à-dire terrain, réseaux, maison etc…).
Ce cadre de promotion impactait nos résultats prévisionnels de la plus mauvaise TVA envisageable dans notre métier : la TVA sur le chiffre d’affaires, soit dans ce cas précis, 46 000 € !!!
L’Etat n’a cure de savoir quelles sommes sont nécessaires entre l’achat, les coûts de travaux et autres frais avant de procéder à une revente pour gagner sa vie.
Pour compléter l’approche et qu’elle soit complète, il nous fallait savoir à combien nous reviendrait l’ensemble des travaux réalisés par notre maître d’œuvre.
Le devis qu’il nous avait fait alors aboutissait à 100 000 € pour bâtir l’extension du garage en maison individuelle d’environ 100 m², avec obtention de la RT 2012 et tout le package règlementaire obligatoire (DO et autres assurances).
Aussi, sans être doué d’une expérience hors du commun, quiconque rassemble les informations sus-évoquées comprend que l’opération envisagée ne sera pas rentable, loin s’en faut, et qu’en définitive, une telle manœuvre de valorisation sera valable dans des communes où le prix du marché permet une revente où les éléments de travaux et de coût sont absorbés.
Ainsi le projet d’extension d’un garage même s’il paraît pertinent n’est pas viable sur le marché envisagé, peu important le prix d’achat de la parcelle que nous aurions pu négocier.
Quant aux autres options :
- Rendre habitable le garage et ses combles, là encore il y avait contradiction entre coûts et prix de revente probable
- Rénover le garage pour le vendre mieux n’avait aucun sens sans envisager d’autres développements associés
