Marchand de biens immobiliers - Dubois immobilier

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La société DUBOIS IMMOBILIER a été fondée en 2018 avec à l’origine un seul objet social :
l’activité de marchand de biens immobiliers.
Reflet d’un métier-passion que Renaud Lambert, fondateur et dirigeant, pratiquait depuis 2015 sous une autre entité et depuis 2013, en montage d’opérations, pour le compte de client tiers.
Cette activité souvent méconnue ou mésestimée est pourtant d’une importance capitale dans les enjeux de logement de notre temps et il est essentiel de croire qu’elle peut, elle aussi, s’exercer avec respect, bienveillance et rentabilité.

Dès 2019, par ailleurs, Renaud Lambert a justifié de son aptitude professionnelle (appellation de la Loi Hoguet en rapport au titre d’agent immobilier) pour solliciter la carte T, permettant ainsi à la société de se doter d’un cabinet de transaction.
Principalement dédié à répondre à des besoins extrêmement ponctuels, rares et uniquement en
exclusivité, cette activité de transaction continue pourtant de capter des retours de la pratique, gage d’une connaissance pragmatique du marché.

L’activité de marchand de biens exercée noblement s’effectue nécessairement en société, tant pour l’enjeu assuranciel et les responsabilités qu’elle suggère, que pour l’enjeu fiscal d’assujettissement à la TVA immobilière.

marchand de biens

Flexibilité

Promouvoir

Schéma Immobilier

AMO

Lorsque l’on maîtrise l’activité de marchand de biens immobiliers, il est tout à fait valable de pouvoir mettre à profit son expérience et son savoir-faire au profit de particuliers qui ne souhaiteraient pas vendre mais opérer eux-mêmes les transformations qu’un marchand de biens pourrait réaliser.

Pour ce faire, compte tenu de la pluridisciplinarité que la profession suggère, il existe un moyen d’accompagner ces particuliers à travers le contrat d’assistance à maîtrise d’ouvrage, appelé
régulièrement AMO.

Dubois Immobilier & Formations a déjà accompagné plusieurs porteurs de projets particuliers dans leurs projets.

marchand de biens immobiliers

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Pourquoi proposer mon bien à un marchand de biens ?

Si vous considérez que votre bien immobilier (maison, appartement, terrain) dispose d’une belle surface, d’un potentiel quelconque de transformation, de division ou de travaux, vous pouvez me consulter et je vous renseignerai bien volontiers.

Une vente de particulier peut parfois être bien plus valorisée par un professionnel marchand de biens que par la simple prise de mandat d’un agent immobilier.

Que signifie marchand de biens immobiliers ?

Il s’agit d’un professionnel établi en société qui réalise de l’achat-revente de biens immobiliers, en ayant bien souvent opéré une transformation de ces biens en cours de route (division, détachement de terrains, lotissement etc…).

Ce professionnel exerce de façon habituelle et avec une intention spéculative ; cela le distingue des particuliers qui prennent beaucoup de risques en faisant la même chose mais en trichant avec l’administration.

Est-ce que marchand de biens immobiliers équivaut à investisseur privé ?

Pas du tout !

Le marchand de biens est un professionnel, établi en société et doté de différentes assurances lors et en-dehors de ses opérations ; il assure principalement le cours de son exercice avec une assurance responsabilité civile professionnelle coûteuse, il est également assujetti dans la plupart des cas, à la TVA immobilière et enfin, il achète pour revendre, non pour se créer un patrimoine.

A l’inverse, un investisseur privé est destiné à acheter un bien immobilier pour le conserver et en tirer des fruits sur le long terme.

Ils n’ont donc rien à voir et il ne faut pas confondre le fait de créer une SCI, société civile par nature, avec les formes sociétales commerciales usuellement choisies par les marchands de biens, de type SARL ou SAS.

Un marchand de biens peut-il m’aider pour réaliser moi-même une opération sur ma propriété ?

Oui, tout à fait !

Chez Dubois Immobilier & Formations, cette option est valable et déjà éprouvée dans plusieurs dossiers.

Il s’agit de faire avec le propriétaire en lui amenant les connaissances, savoir-faire et process qui lui manqueront s’il décide de fonctionner seul.

On se lie alors par un contrat d’AMO (Assistance à Maîtrise d’Ouvrage).

Est-ce qu’un marchand de biens est comme un promoteur ?

Non, le marchand de biens qui exerce son activité « purement » n’est pas censé bâtir mais plutôt travailler sur de l’ancien.

Le promoteur, quant à lui, prospecte et acquiert des espaces fonciers bâtis ou non, pour réaliser des opérations généralement de grande ampleur où il crée donc des logements neufs.

Y a-t-il un code de conduite, un code de déontologie ou une Loi particulière qui encadre l’activité de marchand de biens immobiliers ?

Non, pas à proprement parler ; en cela, c’est le parent pauvre des professions immobilières régies par la Loi Hoguet.

Cependant, tant du point de vue du Code de Commerce que du Code Général des Impôts, l’administration fiscale et les juridictions veillent et n’hésitent pas à sanctionner les acteurs malintentionnés ou incompétents.

Comment être sûr qu’en s’adressant à un marchand de biens, je ne me ferais pas avoir, je disposerais du meilleur prix possible ?

Tout dépend de l’interlocuteur que vous sollicitez.

Pour ma part, j’ai pour coutume de faire beaucoup de pédagogie afin que tout soit extrêmement clair et justifié, jusqu’à expliquer le contenu de mon bilan prévisionnel si nécessaire.

Un prix et les conditions qui y sont associées sont le reflet d’un marché, donc de l’offre et de la demande, ainsi que des éléments nécessaires à la bonne réalisation de l’affaire.

Quand les étapes et le contenu d’une offre sont énoncés de façon intelligible, vous ne pouvez qu’être rassurés sur le système proposé et l’interlocuteur choisi.

J’aimerais imiter un ami qui achète de vieux biens à rénover, réalise les travaux puis revend au fur et à mesure les produits finis, en se déclarant comme habitant principal des biens en cascade, quel est votre conseil ?

Je déconseille ce genre de fonctionnement.

Il est hors la Loi, voire hors les lois en cela qu’il transgresse le champ fiscal, civil voire pénal.

Un marchand de biens doit exercer en société avec toutes les garanties et assurances que cela suggère.

Le particulier qui échappe à l’imposition sur la plus-value en déclarant ses biens transformés régulièrement comme ses résidences principales risque fort de se faire rattraper par l’administration fiscale et voir requalifier tout son travail sur 3 ans rétroactivement en tant que professionnel.

Cela lui vaudra de perdre tous ces gains, voire pire au titre de la TVA immobilière et/ou de l’impôt sur les sociétés et/ou de l’impôt sur le revenu qu’il n’aurait pas payés.

Enfin, s’il advenait que ce dernier ait livré un bien non conforme, sans dommage-ouvrages avec du bâti clos / couvert et qu’un accident survienne alors qu’il n’avait pas de garanties, il serait menacé de lourdes peines et sanctions jusqu’au pénal.

J’ai trouvé ce qui semble être un bien à opportunité, comment procéder pour réaliser l’affaire seul ou accompagné ?

Contactez-moi, je vous recommanderai la meilleure solution.

En marchand, on peut parfois s’associer temporairement pour réunir apport en capital et apport en industrie afin de partager les gains.

J’ai une belle somme de côté et une réelle appétence pour l’immobilier et les opérations de marchand, puis-je me lancer seul ?

Je déconseille de se lancer sans préparation, uniquement du fait qu’on semble disposer de trésorerie.

C’est une activité qu’on ne pratique pas en one-shot, qu’on exerce en société si l’on veut être dans la légalité et qui requiert des connaissances pluridisciplinaires importantes, en-dehors du fait qu’aucune compagnie d’assurance n’assurera ce projet probablement.

Je propose une formation préliminaire à tout lancement d’activité qui a le mérite, sans prétendre faire du stagiaire un professionnel immédiat, de balayer l’ensemble des prérequis exigés.

Taux de satisfaction

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24 rue de la Rivoire, Le Musset 3,
38300 BOURGOIN - JALLIEU

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